Mierz Vat na zamiary

Wyższy podatek VAT na materiały budowlane wejdzie w życie od 1 maja a nie od 1 stycznia 2004 roku. O ile wzrosną ceny mieszkań domów oraz działek budowlanych? Co zrobić aby kupić działkę pod dom i nie zapłacić podatku VAT?

Nowelizacja Ustawy o podatku od towarów i usług przewiduje w przepisach przejściowych przedłużenie stosowania 7 proc. stawki VAT na materiały budowlane do 1 maja 2004.

Jeśli jednak okazałoby się że nowelizacja ta nie wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2004 r. (co jest bardzo prawdopodobne z uwagi na przedłużające się prace legislacyjne) wtedy 7 proc. VAT na materiały budowlane najprawdopodobniej będzie obowiązywał do 1 maja 2004 r. na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów (które na wszelki wypadek jest już przygotowane).

POMYSŁ NA NIŻSZY VAT Dziś Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych przedstawi takie poprawki do nowelizacji ustawy o VAT które umożliwią wprowadzenie 7-procentowej stawki VAT na materiały budowlane i tereny pod budownictwo mieszkaniowe. Mają to być rozwiązania zgodne z unijnym porządkiem prawnym.

Działka bez podatku

Kiedy za grunt budowlany trzeba będzie odprowadzić 22-proc. VAT? Jak twierdzą eksperci sprzedawca gruntu doliczałby ten podatek wtedy gdy sam byłby podatnikiem VAT. Jeżeli więc kupimy działkę od dewelopera czy syndyka upadłej firmy niewątpliwie w jej cenie tkwić będzie 22-procentowy VAT. Jeżeli jednak kupimy grunt od osoby prywatnej - która go sprzedaje bo np. odziedziczyła po dziadku - VAT nie trzeba odprowadzać. Do transakcji zostanie jednak doliczony dwuprocentowy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Wątpliwości pojawiają się gdy prywatna osoba podzieli swoje 5 ha gruntu budowlanego na 50 działek i zechce je sprzedać wielokrotnie drożej niż sama zapłaciła. Czy ma w takiej sytuacji odprowadzić VAT (czyli doliczyć do ceny działki 22 proc.) czy nie?

Jak stwierdzić czy posiadacz 5 ha podzielonych na 50 działek sprzedawszy pierwszą ma zamiar sprzedać następne 49 i czy w ogóle kupując owe 5 ha miał zamiar je potem sprzedać z korzyścią.

Taki zamiar trudno będzie udowodnić rolnikowi ale już pośrednikowi w obrocie nieruchomościami urząd skarbowy raczej nie odpuści gdy nie odprowadzi podatku.

Przepisy nie dają jednak na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi gdyż mówią że nawet osoba fizyczna zapłaci VAT jeżeli ma zamiar sprzedawać działki "w sposób częstotliwy".

SPOŁECZNE CZYLI JAKIE Stawka 7-proc. VAT na sprzedaż domów i mieszkań obowiązuje tylko do końca 2007 roku. Po tym terminie może być przedłużona jedynie dla tzw. budownictwa społecznego. Ale Unia Europejska nie stworzyła jednolitej definicji budownictwa społecznego. Każde państwo tworzy je na własny użytek. Nic więc nie stoi na przeszkodzie aby Polska już zdefiniowała co to jest budownictwo społeczne czyli jakie mieszkania nie zostaną objęte wysoką podstawową stawką VAT.

Materiały i usługi

Jak opodatkować materiały zużyte przy usłudze remontowej? Usługa ta opodatkowana jest 7-proc. stawką VAT. Tymczasem materiały budowlane będą obłożone stawką 22-proc.

Jeśli zamawiamy szafę wnękową czy okna to nie kupujemy oddzielnie materiału ale zwykle robi to usługodawca. Brakuje jednak jednoznacznego wyjaśnienia w ustawie czy mamy zapłacić za materiały stawkę 22 proc. VAT a za usługę 7 proc. VAT czy też usługa wraz z dostarczonymi materiałami zostanie objęta 7-procentowym podatkiem.

Na domy i mieszkania

Do końca 2007 roku na sprzedaż domów i mieszkań stosujemy obniżoną stawkę VAT - 7 proc. Ale deweloper może kupić działkę pod budynek z doliczonym już 22-procentowym podatkiem. Ponieważ od nabycia gruntu do sprzedaży wybudowanego na nim domu lub mieszkań mija kilka lat. W tym czasie deweloper ma zamrożone pieniądze w gruncie. Odzyska różnicę między 22-procentowym a 7-procentowym podatkiem dopiero wtedy gdy sprzeda domy lub mieszkania.

Deweloper najprawdopodobniej będzie chciał wprowadzić w koszty wzrost VAT - przynajmniej 7 proc. za działkę. Do tej pory przy zakupie gruntu występował bowiem tylko dwuprocentowy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Praktycznie przy dużym bo dwudziestoprocentowym udziale gruntu w wartości domu lub mieszkania wzrost ceny z powodu 7-procentowej stawki VAT wyniesie około 1 4 proc. Podobnie będzie z VAT na materiały. Z pewnością wprowadzenie stawki 22-procentowej nie spowoduje 15-procentowego wzrostu cen. Producenci materiałów budowlanych mają świadomość że rynek nie wytrzymałby takiego wzrostu.

Po zwiększeniu stawki VAT to co kosztowało 107 zł powinno kosztować 122 zł. Ryszard Kowalski prezes Związku Pracodawców - Producentów Materiałów dla Budownictwa twierdzi że takich rezerw w rentowności branży materiałów budowlanych nie ma. Producenci obawiają się też że do maja popyt na materiały budowlane będzie rósł dynamicznie a po pierwszym maja mocno spadnie. A to oznacza że trzeba ograniczać produkcję.

Szara strefa

W najgorszej sytuacji po wprowadzeniu wyższego VAT będą budujący tzw. systemem gospodarczym bo im nikt VAT nie zwróci. A tak buduje się przede wszystkim na wsi i w małych miastach. Większość takich budów obejmie szara strefa a więc materiały z małych wytwórni będą kupowane bez rachunków i nieujawniane w oficjalnych obrotach.

Problemów związanych z różnymi stawkami VAT nie byłoby gdyby Polska trzymała się niższej za to powszechnie stosowanej stawki VAT - np. na minimalnym wymaganym przez UE poziomie 15 proc.

Krystyna Milewska "Rzeczpospolita" dodatek "Nieruchomości-Budownictwo" z dn. 8.12.03 r.