Ulubione projekty
Twoja lista jest pusta
Dodano projekt
Usunięto projekt
Dokumenty
Umowa z wykonawcą robót budowlanych
Zanim rozpocznie się budowa domu, konieczne jest wynajęcie odpowiedniego wykonawcy lub przynajmniej podpisanie z nim umowy przedwstępnej o wykonanie robót budowlanych. Dobrze sformułowany dokument pomoże uniknąć nieprzewidzianych utrudnień i konfliktów w trakcie budowy.
Rodzaje umów
Choć umowa ustna między zleceniodawcą a wykonawcą jest w świetle prawa tak samo ważna jak zawarta na piśmie, to ta druga forma jest wymagana w przypadku robót budowlanych, gdyż w razie jakichkolwiek sporów można w sposób prosty ustalić jej treść. Oprócz tego w przypadku braku umowy na piśmie nie można żądać kar umownych i wyegzekwowanie naprawy usterek staje się utrudnione. Umowa o roboty budowlane jest specyficzną wersją umowy o dzieło i musi być zgodna z opisującymi ją przepisami kodeksu cywilnego oraz prawem budowlanym. Zwykłą umowę o dzieło, zamiast umowy o roboty budowlane, można zastosować jedynie w przypadku drobnych prac (np. wykończeniowych), które według prawa budowlanego nie kwalifikują się jako roboty budowlane.
Umowa powinna zawierać:
- miejsce i datę zawarcia umowy
- dokładne określenie stron
- przedmiot umowy
- zakres prac (do umowy należy dołączyć jako załącznik szczegółowy harmonogram robót oraz ustalić, które z nich wykonawca zrealizuje osobiście, a które będą realizować zatrudniani przez niego podwykonawcy)
- terminy (przekazania dokumentacji, przekazania terenu budowy, realizacji poszczególnych etapów, odbiorów itd.)
- sposoby dokonywania przekazań i odbiorów, skład komisji dokonującej odbiorów
- rodzaj i wysokość wynagrodzenia wykonawcy oraz sposoby i terminy płatności
- określenie kar umownych
- dokumentację projektową w formie załącznika
- pozostałe ustalenia związane ze specyfiką konkretnej inwestycji
- podpisy stron
Harmonogram prac
Bardzo ważnym punktem jest przygotowanie szczegółowego harmonogramu prac. Prawnie wymagane jest określenie, które prace będzie realizował samodzielnie wykonawca, a które za pomocą podwykonawcy. Każda umowa, zawierana między wykonawcą a podwykonawcą, wymaga zgody inwestora (jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia umowy lub jej projektu inwestor nie zgłosi sprzeciwu, jest to równoznaczne z jego zgodą). Zawieranie umów przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą wymaga zgody zarówno inwestora, jak i głównego wykonawcy.
Solidarna odpowiedzialność wykonawcy i inwestora
W myśl przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane inwestor i wykonawca są solidarnie odpowiedzialni za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Oznacza to, że podwykonawca - w przypadku nieotrzymywania należnego wynagrodzenia od wykonawcy w wyznaczonym terminie - może dochodzić swych roszczeń także u inwestora. W ten sposób inwestor jest zobligowany do kontroli przepływów finansowych między wykonawcą a podwykonawcami.
Gwarancje właściwego wykonania robót budowlanych
Bardzo często wykonawcy proponują własne wzory umów o roboty budowlane. Należy je dokładnie przeanalizować, a najlepiej skonsultować się z prawnikiem, jeśli istnieje taka możliwość. Każdą umowę można negocjować, a jedynym wyznacznikiem (i ograniczeniem) jej treści są przepisy kodeksu cywilnego. Podpisanie nawet najlepiej skonstruowanej umowy nie daje jednak inwestorowi pełnych gwarancji, że prace realizowane przez wykonawcę będą terminowe i nie będą zawierać usterek. Jak można takie gwarancje uzyskać bez uciekania się do procedury korzystania z rękojmi?
Najprostszym i dość często stosowanym sposobem jest uzgodnienie w umowie o roboty budowlane zatrzymywania części kwot z każdej raty należności jako tzw. gwarancji dobrego wykonania. Kwoty te należy wyliczać od sumy netto odpowiedniej faktury (VAT - zgodnie z przepisami - powinien zostać zapłacony w całości) i nie powinny one przekraczać 5-10%. Taką kaucję "zwraca się" wykonawcy dwuetapowo - połowę po zakończeniu robót budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu (o ile jest wymagane) oraz po usunięciu usterek stwierdzonych w czasie odbioru końcowego. Resztę pozostawia się jako zabezpieczenie obowiązku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym (najczęściej 1 rok od ukończenia budowy), a po jego upływie rozlicza się kaucję do końca.
Jeśli w umowie uzgadniane są zaliczki dla wykonawcy, dobrze jest określić je słowem "zadatek". W ten sposób, zgodnie z kodeksem cywilnym, wykonawca, który nie wywiąże się z umowy, musi zwrócić inwestorowi ów zadatek w podwójnej wysokości. Natomiast jeśli inwestor nie dopełni warunków umowy lub przyczyna jej rozwiązania przedstawiona przez niego nie będzie obiektywna - wykonawca może zaliczkę zatrzymać.
Czytaj również:
-
WięcejUmowa o projektowanie domu
Niezależnie od tego, czy rzecz dotyczy opracowania projektu indywidualnego czy adaptacji projektu gotowego, umowa o projektowanie domu musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
